Emlak ve Eytam Bankası: yetim paralarından Ankara'nın konutlarına uzanan bir kurum

Bir başkentin konut sıkıntısı

Ankara, 13 Ekim 1923'te Türkiye'nin başkenti ilan edildiğinde, birkaç on bin nüfuslu bir Anadolu kasabasıydı. 1917'de yaşanan büyük yangın, şehrin önemli bir bölümünü kül etmişti. Dar sokaklar, kerpiç evler ve sınırlı altyapı, yeni bir devletin başkentine yakışmayacak bir tablo oluşturuyordu. Başkentin ilanıyla birlikte memurlar, milletvekilleri, subaylar ve aileleri Ankara'ya akın etmeye başladı. Şehrin nüfusu hızla arttı, ama konut sayısı bu artışa yetişemedi.

İlk yıllarda Ankara'ya gelen pek çok milletvekili ve memur, bir odada birkaç kişi kalmak, hanlarda ya da derme çatma evlerde yaşamak zorunda kaldı. Kiralar fahiş düzeylere çıktı. Konut sıkıntısı, yeni başkentin en acil sorunlarından biri haline geldi. Bu sorunun çözümü, devletin doğrudan müdahalesini gerektiriyordu.

1926: iki amaçlı bir banka

3 Haziran 1926'da kurulan Emlak ve Eytam Bankası, iki farklı amacı bir araya getiren sıra dışı bir kurumdu. Bankanın adındaki "emlak" kelimesi, taşınmaz mülkleri, yani evleri, arsaları ve binaları ifade ediyordu. "Eytam" ise Arapçada yetimler anlamına gelen "yetim" kelimesinin çoğuluydu. Banka, bir yandan halkın inşaat girişimlerini desteklemek, öte yandan yetimlerin haklarını korumakla görevlendirilmişti.
Bankanın kurulması, Mustafa Kemal'in talimatları doğrultusunda gerçekleşti. İlk sermayesi 20 milyon lira olarak belirlendi. Bu, dönemin koşullarında oldukça büyük bir miktardı. Bankanın ilk şubesi, 13 Temmuz 1926'da Ankara'da açıldı. Banka, taşınmaz ipoteği karşılığında borç veren bir kamu bankası olmasıyla diğer bankalardan ayrılıyordu.

Yetim paraları neden bir bankaya?

Osmanlı döneminde, ebeveynlerini kaybeden küçük yaştaki çocukların mirası, devlet tarafından yönetilen yetim sandıklarında korunuyordu. Bu sandıklar, yetimin reşit olacağı güne kadar mirası saklıyor ve zaman zaman faizle işletiyordu. Ancak sandıkların yönetimi dağınık ve verimsizdi. Paralar çoğu zaman atıl kalıyor, değer kaybediyordu.

Emlak ve Eytam Bankası, bu birikimleri tek bir kurumda toplayarak daha verimli kullanmayı amaçlıyordu. Yetimlerin paraları, bankada güvence altına alınacak ve konut kredisi olarak kullandırılacaktı. Kredi alan kişilerin evleri ipotek olarak bankada kalacağı için, yetimlerin parası güvende olacaktı. Böylece hem yetimlerin hakları korunacak, hem de konut sıkıntısının çözümüne katkı sağlanacaktı. Bu, iki ayrı sorunu tek bir kurumla çözmeye çalışan özgün bir modeldi.

Ankara'nın yeni mahalleleri

Bankanın kuruluşunun ardından Ankara'da konut yapımı hızlandı. Banka kredileriyle memurlar ve serbest meslek sahipleri ev yaptırmaya başladı. Yenişehir olarak anılan yeni yerleşim alanı, bu dönemde hızla gelişti. Eski Ankara'nın dar sokaklarının ve kerpiç evlerinin yanında, geniş caddeler üzerinde bahçeli, kâgir evler yükselmeye başladı.

Bu dönemde Ankara'nın imar planı da hazırlanıyordu. 1928'de düzenlenen uluslararası yarışmayı kazanan Alman şehircilik uzmanı Hermann Jansen, Ankara için bir imar planı hazırladı. Plan, eski şehrin korunmasını ve yeni şehrin bahçeli, düzenli bir yapıda gelişmesini öngörüyordu. Emlak ve Eytam Bankası'nın kredileri, bu planın hayata geçirilmesinde önemli bir araç oldu.

Bankanın sağladığı krediler, Ankara'nın yanı sıra diğer şehirlerde de konut yapımını destekledi. Ancak bankanın en görünür etkisi, başkentte oldu. Yeni başkentin hızla büyüyen memur kitlesi, bu krediler sayesinde kendi evlerine kavuşabildi.

Cumhuriyetin ilk bankaları arasında

Emlak ve Eytam Bankası, cumhuriyetin ilk yıllarında kurulan bir dizi milli bankadan biriydi. 1924'te Türkiye İş Bankası, 1925'te Sanayi ve Maadin Bankası kurulmuştu. 1930'da ise Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası faaliyete geçecekti. Bu bankaların her biri, ekonominin farklı bir alanını desteklemek üzere tasarlanmıştı. İş Bankası ticaret ve sanayiye, Sanayi ve Maadin Bankası sanayi ve madenciliğe, Emlak ve Eytam Bankası ise konut yapımına kaynak sağlayacaktı.

Bu yaklaşım, Osmanlı döneminde bankacılık alanının büyük ölçüde yabancı sermayenin elinde olmasına bir tepkiydi. Osmanlı Bankası gibi yabancı sermayeli kurumlar, uzun yıllar boyunca ülkenin finans hayatına hâkim olmuştu. Yeni devlet, kendi ekonomik bağımsızlığını güçlendirmek için milli bankalar kurmayı bir öncelik olarak gördü. Emlak ve Eytam Bankası, bu politikanın konut alanındaki ayağıydı.

Kooperatiflerle büyüyen semtler

1930'larda Ankara'da konut yapımında yeni bir model de ortaya çıktı: yapı kooperatifleri. Memurlar ve serbest meslek sahipleri, bir araya gelerek kooperatif kuruyor, arsa satın alıyor ve ortak bir plan çerçevesinde evlerini inşa ediyordu. Bu kooperatiflerin önemli bir kısmı, finansman için Emlak ve Eytam Bankası'nın kredilerine başvurdu. Bugün Ankara'nın tanınmış semtlerinden Bahçelievler, bu dönemde bir yapı kooperatifi tarafından bahçeli evlerden oluşan bir mahalle olarak kuruldu. Kooperatif modeli, bankanın kredileriyle birleşince orta gelirli ailelerin de ev sahibi olmasının yolunu açtı.

Saraçoğlu Mahallesi

Bankanın en tanınmış projelerinden biri, 1944'te inşaatına başlanan ve 1946'da tamamlanan Saraçoğlu Mahallesi'dir. Dönemin Başbakanı Şükrü Saracoğlu'nun adını taşıyan bu mahalle, devlet memurları için yapılmış 434 konuttan oluşuyordu. Mahallenin tasarımı, Alman mimar Paul Bonatz tarafından yapıldı. Bahçeli, iki katlı evlerden oluşan mahalle, dönemin konut anlayışının en güzel örneklerinden biriydi.

Saraçoğlu Mahallesi, bugün Ankara'nın tarihi dokusunun önemli bir parçasıdır. Mahalle, cumhuriyetin ilk dönemindeki memur konutlarının nasıl tasarlandığını gösteren nadir örneklerden biri olarak korunmaktadır. Bahçeli evleri, ağaçlıklı sokakları ve sakin atmosferiyle mahalle, şehrin yoğunluğu içinde bir vaha gibidir.

Emlak Kredi Bankası'na dönüşüm

1 Eylül 1946'da, bankanın hizmetlerini genişletmek amacıyla sermayesi 110 milyon liraya çıkarıldı ve banka, Türkiye Emlak Kredi Bankası adını alan yeni bir kuruluşa devredildi. Yeni banka, konut kredisi alanında Türkiye'nin en önemli kurumlarından biri oldu. On yıllar boyunca milyonlarca Türk ailesi, bu bankanın kredileriyle ev sahibi oldu.

Bankanın adından "eytam" kelimesinin düşmesi, yetim haklarını koruma işlevinin zamanla geri planda kaldığını gösteriyordu. Cumhuriyetin yeni hukuk düzeninde yetimlerin haklarının korunması, büyük ölçüde mahkemeler ve vesayet makamları aracılığıyla sağlanıyordu. Bankanın asıl işlevi, artık konut kredisi vermekti.

Kerpiç kasabadan bahçeli başkente

Emlak ve Eytam Bankası, cumhuriyetin ilk yıllarındaki kurumsal yaratıcılığın ilginç bir örneğidir. Bir yandan yetimlerin haklarını korumak, öte yandan yeni başkentin konut sıkıntısını çözmek gibi iki farklı amacı bir araya getiren bu kurum, sınırlı kaynakları verimli kullanma arayışının bir ürünüydü. Atıl duran yetim paraları, konut kredisine dönüştürülerek hem yetimlere hem de konut ihtiyacı olanlara fayda sağlandı.

Bankanın en önemli mirası, Ankara'nın bugünkü dokusunda görülebilir. Bir zamanlar kerpiç evlerden oluşan bir Anadolu kasabası olan Ankara, bankanın kredileriyle yapılan bahçeli evler ve düzenli mahallelerle modern bir başkente dönüştü. Saraçoğlu Mahallesi gibi projeler, bu dönüşümün somut tanıklarıdır.

Banka, aynı zamanda cumhuriyetin konut politikasının da başlangıç noktasıdır. Devletin, vatandaşlarının ev sahibi olmasını desteklemesi anlayışı, bu bankayla kurumsal bir kimlik kazandı. Bu anlayış, sonraki on yıllarda Emlak Kredi Bankası ve diğer kurumlar aracılığıyla sürdürüldü.